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原标题:睁一只眼闭一只眼,京城首付贷禁而未止

浏览次数:189 时间:2019-11-20

已经被监管层三令五申叫停的首付贷仍未绝迹。继3月监管层连续出手清理整顿之后,七部委日前又联合发文,定性首付贷为违法违规金融产品,明令要 求中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等产品和服务。然而,北京商报记者在上周末走访多家房地产中介时发现,不少中介依然在用自己的“小金库”为 购房者做过桥贷,或与银行等金融机构合作,以大额消费贷为购房者垫资。

去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。据装一网了解,近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

京城楼市首付贷卷土重来 银行“睁只眼闭只眼”

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小贷公司成“中介”

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在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销也公然回归

2019-05

在上周末的走访中,北京商报记者以购房者身份,兵分多路调查了不同地段的多家房地产中介,发现了不少违规机构。其中,仅在一郊区的一条街上就有3家。

京城楼市首付贷卷土重来

■本报见习记者 刘 萌

文 |刘萌

“我看中一套房产,首付要70万元,但目前手里只有40万元现钱,其余的资金拿去做生意了,一时无法回账,需要借一笔资金先进行周转。我名下还有一套房产,能否提供垫资或首付贷服务?”

银行被指对此“睁一只眼闭一只眼”

去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而,《证券日报》记者近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

楼市江湖似乎永远不缺少故事,首付贷虽然选择“潜水”,但并没有相忘于江湖。

面对上述问题,昌房地产的一位销售经理表示,购买房屋必须通过他们公司交易才可以得到垫资,钱是公司自己的,额度没有最高或最低的限制,具体批多少要看房子值多少钱,然后由公司来衡量。

在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销也公然回归。

同时,在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销方式再次“光明正大”的回归大家的视线。

《证券日报》记者调查发现,部分房产中介存在垫资、帮买方凑首付、“二套房变首套房”等违规行为。

诚信易鑫销售经理则介绍,如果资金需求时间超过一年,就要去银行用现有房产做抵押贷款,一年以内的话公司就可以垫。“比如你只需要借3个月,我们可以垫资,月息3个点,借30万元的话每月就是还9000元,先还利息,最后还本金。”

同时,在环北京的河北地区,“首付10%、开发商垫资”等违规促销方式再次“光明正大”的回归大家的视线。

近日,《证券日报》记者以购房者身份,暗访调查了北京地区不同地段的多家房产中介,发现了不少违规现象。

房产中介违规垫资

比起诚信易鑫,福瑞地产的月息更低,为2个点,不过二者设定的还款方式略有差别。该公司一位经纪人表示,假设购房者借50万元,期限3个月,利息总共就是3万元,公司在垫资的时候会先把利息扣除,直接给购房者打47万元,合同到期时还清47万元即可。

首付贷再现

记者佯装购房人,并向房产中介询问,“我看中的房子,首付还差一些,能否提供垫资或者首付贷服务?”

《证券日报》记者以购房者身份暗访了多家京城房产中介,在得知本报记者买房首付不够后,经纪人给出了一些“解决办法”。

除了公司自己垫资,该经纪人还透露,他们和很多银行都有合作,可以帮助购房者从银行做大额消费贷。据了解,目前银行的消费贷普遍收紧,如果是个 人到银行去申请,基本上最多只能批到10万-20万元的额度,有些银行甚至暂停了这类业务。而通过福瑞地产的牵线,假设贷款人名下的房子值100万元,无 需将房产抵押,就可以轻松地从银行贷出25万元,贷款额度大约为房产价值的1/4。

房产中介卷入其中

面对记者的问题,一家房产中介的工作人员表示:“没问题,可以提供,但还需要了解一下具体情况再看怎样操作。”

北京市朝阳区某房产中介表示:“如果您名下还有其他房产,可以将房产抵押给我们公司,最高可抵押房产评估价的七成。我们公司可以做到7天内放款,不会影响买房进度。”

“申请消费贷虽然不需要抵押物,但银行肯定会看你个人名下财产,有没有房、车之类的,我们在中间再为你做一个担保,额度就会很高,自己到银行申请是贷不到这么高额度的。”上述经纪人说道。当北京商报记者追问合作银行的名单时,该人士称,国有银行和股份制银行都有。

近日,业内人士以购房者身份,暗访调查了北京地区不同地段的多家房产中介,发现了不少违规现象。

在本报记者表示名下没有房产,大概需要垫资100万元左右时,上述工作人员表示:“名下没有房产的话就需要做信用贷款了,我们和多家银行都有合作,您的情况可以考虑分别和四家银行申请四笔信用贷,每笔不超过30万元就可以。贷款时限最长五年,利息在5.5%左右,除此之外,每笔贷款还需缴纳5000元手续费。手续费是交给我们合作的担保公司的手续费。”

“不过,这类垫资业务一般期限比较短,您需要考虑后续有没有还款能力。同时,抵押用途不可以写购房,并且需要一定比例的手续费”。该经纪人提醒记者。

通过走访,北京商报记者还发现,和房地产中介合作的不仅有银行,还有小贷公司等。一位小贷公司人士透露,只要个人连续缴纳公积金超过13个月,有银行大额理财等财产证明且年龄不超过60岁,就可以申请纯信用贷款,额度可达到50万元甚至更高,年息10%左右。

业内人士佯装购房人,并向房产中介询问,“我看中的房子,首付还差一些,能否提供垫资或者首付贷服务?”

本报记者随后询问,贷款人的工资流水、社保等材料是否需要提供,以及这样操作是否有风险时,这位工作人员表示:“不用提供,只要您征信良好就可以。需要注意的是,这几笔信用贷款需要同时申请。”

据其介绍,手续费分为两种:第一,每月收取贷款额1.08%作为利息以及贷款额0.1%作为中介费,签订合同时一次性缴清。第二,每月收取贷款额1.5%作为利息,签订合同时一次性缴清。

除此之外,该小贷公司也可以为贷款人与银行牵线,假设贷款90万元,该公司可以找到3家银行各贷款30万元。

面对业内人士的问题,一家房产中介的工作人员表示:“没问题,可以提供,但还需要了解一下具体情况再看怎样操作。”

房产中介的工作人员还提醒本报记者:“如果银行询问您的资金用途,不要提买房、付首付。同时贷款到账后需要先取现,存到其他银行卡再用来购房,这样银行查不到您的贷款用途。”工作人员还补充道:“其实银行工作人员也知道贷款用途是购房,毕竟从我们中介走手续的贷款人都是买房的,只要您不自己挑明,就没有问题。”

在第一种情况下,购房人需要与中介约定固定的垫资时长。以垫资100万元、用款8个月为例,购房人一次性缴纳总额为8000元的中介费(每月收取贷款额的0.1%,共8个月),以及86400元的利息(每月收取贷款额的1.08%,共8个月)。如果购房者用款不足8个月提前还款,中介费不退,利息可按照用款天数退款,不足1个月按1个月计算。同时,8个月的用款期限不可以展期。

银行消费贷顶替首付现象仍存

据业内人士表示名下没有房产,大概需要垫资100万元左右时,上述工作人员表示:“名下没有房产的话就需要做信用贷款了,我们和多家银行都有合作,您的情况可以考虑分别和四家银行申请四笔信用贷,每笔不超过30万元就可以。贷款时限最长五年,利息在5.5%左右,除此之外,每笔贷款还需缴纳5000元手续费。手续费是交给我们合作的担保公司的手续费。”

在另一家房产中介,面对相同的问题,工作人员也给了类似的回答。与询问第一家房产中介不同的是,本报记者向中介人员表示名下有房产,购房首付还有50万元-100万元的缺口。

在第二种情况下,以垫资100万元、用款2个月举例,购房人一次性缴纳30000元利息(贷款额的1.5%,共2个月),如果购房者用款不足2个月提前还款,实际利息按照用款天数计算(不足1个月算1个月)。同样不可以展期。

与中介公司、小贷公司人士的毫不避讳相比,银行的“口风”要严谨得多。

随后询问,贷款人的工资流水、社保等材料是否需要提供,以及这样操作是否有风险时,这位工作人员表示:“不用提供,只要您征信良好就可以。需要注意的是,这几笔信用贷款需要同时申请。”

中介人员告诉《证券日报》记者,“名下有房产,直接做‘房抵贷’就可以,很多家银行都能做,利息一般在5%-5.5%之间,贷款年限最长25年,根据贷款金额和年限不同收取不同的手续费,费用在5000元到20000元不等。不过,如果贷款金额超过100万元,利息就要超过6%了,做抵押贷款可能还不如做信用贷划算。贷款人可以根据自己的情况选择不同的贷款方式。”

上述经纪人表示:“第一种情况适合不清楚资金何时能够周转开的购房人,利息相对较低,不过如果签订的时限较长又提前还款,会损失0.1%的中介费。”

一位国有银行信贷部人士表示,目前该行并没有与房屋首付款相关的任何贷款业务,消费贷也暂停办理了。另一位股份制银行信贷部人士称,该行同样没 有首付贷业务,消费贷还可以继续申请,但无论哪种贷款业务,都需要到分行审批、放款,并不是任意支行都可以自主办理,而且申请材料从支行递到分行,中间会 经过客户经理、支行负责人、分行信贷部审批员、分行相关部门领导等层层把关,考量风险。

房产中介的工作人员还提醒业内人士:“如果银行询问您的资金用途,不要提买房、付首付。同时贷款到账后需要先取现,存到其他银行卡再用来购房,这样银行查不到您的贷款用途。”工作人员还补充道:“其实银行工作人员也知道贷款用途是购房,毕竟从我们中介走手续的贷款人都是买房的,只要您不自己挑明,就没有问题。”

在《证券日报》记者暗访过程中,遇到在路边发放传单的其他房产中介。当本报记者表示,“房贷放款太慢,又有不少银行利率上浮,近期不考虑买房”时,一位经纪人告诉本报记者:“如果您的顾虑只是放贷周期太长,那建议您先看房,定好房子,其他一切问题都由我们想办法。”

据《证券日报》记者暗访了解,垫资手续费大多为借款额的1%-2%不等,每个月收取,多数中介表示“不满1个月要按照1个月收费”。

在另一家房产中介,面对相同的问题,工作人员也给了类似的回答。与询问第一家房产中介不同的是,向中介人员表示名下有房产,购房首付还有50万元-100万元的缺口。

上述经纪人还表示:“如果您的还款能力不错,可以考虑全款购买,凑不够的钱我们来申请其他贷款,利息在5.5%左右。”

“二套房变首套房”提高贷款额

金沙澳门官网手机版,“名下有房产,直接做‘房抵贷’就可以,很多家银行都能做,利息一般在5%-5.5%之间,贷款年限最长25年,根据贷款金额和年限不同收取不同的手续费,费用在5000元到20000元不等。不过,如果贷款金额超过100万元,利息就要超过6%了,做抵押贷款可能还不如做信用贷划算。贷款人可以根据自己的情况选择不同的贷款方式。”

不过,当记者继续追问具体怎样操作时,该经纪人坚持表示,等定好房子再细说流程。

在某大型房产中介,《证券日报》记者了解到一项可以减轻二套房首付压力,即“二套房变首套房”的“服务”。

在暗访过程中,遇到在路边发放传单的其他房产中介表示,“房贷放款太慢,又有不少银行利率上浮,近期不考虑买房”,“如果您的顾虑只是放贷周期太长,那建议您先看房,定好房子,其他一切问题都由我们想办法。”

某股份制银行的工作人员告诉《证券日报》记者,虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费,不能用于购房,但因为监管难度大,银行也很难确定贷款人的贷款用途。

上述房产中介的经纪人表示,“我们可以在您不离婚的前提下,将买二套房操作成买首套房,贷款利率执行基准利率上浮10%,贷款比例达到65%。此项业务收取贷款额1%-1.5%的手续费,贷款额0.15%的公证费,80元抵押登记费以及1000元左右的委托费。其中第一项,由我们公司收取。”

上述经纪人还表示:“如果您的还款能力不错,可以考虑全款购买,凑不够的钱我们来申请其他贷款,利息在5.5%左右。”

一家房产中介的店长也告诉本报记者,银行对于贷款的审核通常大多“睁一只眼闭一只眼”,毕竟贷款人有房产作为兜底的资产,风险并不算大。

不过,面对《证券日报》记者的追问,这位业务员并不愿意透露具体流程,只表示:“您只需提供身份证、户口本、征信记录等个人信息,除了银行面签,其他环节您不用出现。同时,您不用担心风险,此项业务为批贷后缴纳手续费,并且在和卖方签订购房合同时,会签订一个补充协议,写明‘如果贷款未批则合同作废’。我们会和卖方解释清楚,等待批贷的时间一般在10天以内,即使此单批贷失败,也不会耽误很长时间。”

不过,当继续追问具体怎样操作时,该经纪人坚持表示,等定好房子再细说流程。

部分开发商直接“垫资”

业内人士分析称:“直接的‘二套房变首套房’,从流程来看,是不可能在银行获得审批通过的,因为银行批贷时会查询买方的征信记录,过往的贷款记录等信息是瞒不住的。如果房产中介确实能够实现上述业务,很可能是房产中介提供了假资料给银行,而银行在审核时也涉嫌放水。”

某股份制银行的工作人员说,虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费,不能用于购房,但因为监管难度大,银行也很难确定贷款人的贷款用途。

与上述各房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似,北京周边一些地区的新盘“垫资”则显得有些“光明正大”。

该房产中介工作人员表示:“‘二套房变首套房’的手续费为贷款额的1%-1.5%,一般以贷款额作为区分。近期,贷款额超过300万元的客户手续费按照1.5%收取,300万元以下的客户按照1%收取。”对于这样做的原因,其解释称:“贷款超过300万元涉及到与银行分行层面沟通,所以手续费较高,300万元以下支行审批即可。”

一家房产中介的店长也说,银行对于贷款的审核通常大多“睁一只眼闭一只眼”,毕竟贷款人有房产作为兜底的资产,风险并不算大。

在河北廊坊某新开盘的公寓楼,开发商把“首付仅需10%,活动倒计时”直接打上了广告语。

除此之外,还有多项根据购房者实际情况“量身定做”的贷款业务。一位房产经纪人表示:“您只管放心看房,最后如果只是差钱,我们公司提供‘一站式服务’,可能是抵押贷款也可能是消费贷。如果卖家要求全款,我们也可以提前垫资,拿到房本您再按照合同约定把钱还给我们公司。”

部分开发商直接“垫资”

《证券日报》记者以购房者身份咨询了该公寓的售楼处,销售人员解释道,“按照规定,商住两用最低是需要50%的首付款的,但是我们新开盘搞活动,只需10%的首付款,剩下的40%由开发商垫资。还款周期为两年,没有任何利息和手续费。”

在记者的暗访过程中,多个房产中介为了促成交易,对本报记者声称其“业务合规”、“流程正常”。

首付仅需10%

据了解,这种促销主要的操作模式是购房者首付10%,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定来办理银行的按揭。

一位不愿具名的中介行业高管人士表示:“对于购房者来说,首付贷、垫资等虽然缓解了燃眉之急,但是部分借款的利息会非常高。对于购房人而言,需要考虑是否能够保证自己有一个长期稳定的工作来偿还这部分高息借款,以及未来房地产市场不可能短期内大幅上涨让购房者从中间套利。对于房产中介来说,推介此类业务的动力在于促成买卖双方尽快达成交易。部分房产中介即使没有直接提供相关业务,作为引荐方也是违规的,这种加杠杆的方法,不管是对于房产中介、开发商、贷款中介、金融机构,中间的风险还是比较大的,不利于整个房地产市场的稳定。”

与上述各房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似,北京周边一些地区的新盘“垫资”则显得有些“光明正大”。

在廊坊地区另一处新开盘的商住两用楼盘,销售也对本报记者表示,第一年首付仅需20%,另外30%首付明年交还给开发商,没有利息和手续费。

据记者了解,近两年,住建部、央行等一直重点治理楼市信贷违规等乱象。2017年,住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管理中心四部门曾联合印发《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,要求各商业银行要根据“了解你的客户”的原则,加强对客户的尽职调查,认真核查购房人首付款资金来源,对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户,应拒绝发放贷款。《2018年整治银行业市场乱象工作要点》将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一,包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。

在河北廊坊某新开盘的公寓楼,开发商把“首付仅需10%,活动倒计时”直接打上了广告语。

而在另一处开盘不久的商铺,销售人员则主推:“首付30%,可以只像开发商借款,一年内不收取任何利息和手续费。”

业内人士以购房者身份咨询了该公寓的售楼处,销售人员解释道,“按照规定,商住两用最低是需要50%的首付款的,但是我们新开盘搞活动,只需10%的首付款,剩下的40%由开发商垫资。还款周期为两年,没有任何利息和手续费。”

在调查过程中,《证券日报》记者发现,在北京周边,多个近期开盘的住宅、公寓以及商铺都以“环北京经济圈,高铁30分钟到北京,低首付”作为广告语。一般首付多在10%-30%不等,“无息、无手续费”的期限一般为1年-2年。

据装一网了解,这种促销主要的操作模式是购房者首付10%,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定来办理银行的按揭。

事情上,几年前,燕郊地区也曾出现过10%的促销首付,因涉嫌违规而被监管部门叫停。这种垫首付的促销方式,被法律人士认为是打了政策的擦边球,是开发商为促成销售,拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,风险极大。

在廊坊地区另一处新开盘的商住两用楼盘表示,第一年首付仅需20%,另外30%首付明年交还给开发商,没有利息和手续费。

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而在另一处开盘不久的商铺,销售人员则主推:“首付30%,可以只像开发商借款,一年内不收取任何利息和手续费。”

在调查过程中,在北京周边,多个近期开盘的住宅、公寓以及商铺都以“环北京经济圈,高铁30分钟到北京,低首付”作为广告语。一般首付多在10%-30%不等,“无息、无手续费”的期限一般为1年-2年。

事情上,几年前,燕郊地区也曾出现过10%的促销首付,因涉嫌违规而被监管部门叫停。这种垫首付的促销方式,被法律人士认为是打了政策的擦边球,是开发商为促成销售,拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,风险极大。

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