金沙澳门官网下载app > 家居 > 地王激活北京远郊楼市,地块周边还有哪些新房

原标题:地王激活北京远郊楼市,地块周边还有哪些新房

浏览次数:99 时间:2019-11-22

6月2日,北京的一场土地拍卖,使全北京乃至全中国的房地产市场都对延庆刮目相看。每平方米超过4万元的楼面地价,让北京的远郊延庆成为这场土地盛宴的新主角。

  2017年12月14日,朝阳、延庆和顺义的三宗地经过多轮激烈竞拍,最终以78亿总价成交。其中朝阳豆各庄乡、延庆新城两宗共有产权地块分别被中铁建和“富力+中交”联合体以18.6亿和21.4亿的价格获得,顺义区牛栏山镇最高限价58362元/㎡的土地,被石榴集团以38亿元的低价竞得。

地方政府对土地财政的依赖正处在无解的阶段。前段时间有消息称,多个地方政府正在酝酿上调基准地价,而其主要原因是希望通过卖地收入来缓解债务压力。9月以来,以北京为代表的几个一线城市在高地价、地王频出等方面一再成为业界关注热点。

今年下半年以来,北京市土地市场陷入此起彼伏的地王争霸战。从年初至今,北京市共诞生了13宗地王,地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格。

当日,北京市国土局共出让3个区域的地块,前两拍并没有掀起多大的波澜,而当延庆地块出让最终被天润诚泽以10.425亿元的总价拍得后,市场随即亢奋起来,弥漫着各种声音:“开发商疯了,延庆要上天!”

图片 1土拍

卖地收入突破千亿

区域土地价值的提升,似乎应该给周边在售项目提供了涨价利好条件。然而,据中国房地产报记者了解,13宗地王周边项目提价现象并未显现,除年初丰台区白盆窑地王带动周边项目价格微涨外,仅有11月13日的通州台湖地王周边项目大幅提价,其他地王并没有带来区域房价变动。

地价超过房价数倍

  朝阳区豆各庄乡马家湾村1306-606地块

9月9日,北京土地市场成交两宗远郊区商业地块,其中平谷区马坊镇B07-02地块商业金融用地以26000万元成交;马坊镇B06-02地块商业金融地块则以31000万元成交。两地块均溢价成交,其中B07-02地块尽管容积率较低,总面积小,但是其溢价率却达到了78.1%。

地价涨房价涨不动

此次延庆区土地出让,受到众多开发商的追捧,竞争异常激烈,这也是楼面地价拍到“天价”的原因。按照专业人士的测算,该地块可售商品房住宅只有3.45万平方米,实际楼面价已经达到4.16万元/平方米,这一价格也让业界瞠目结舌。

  该土地用地性质为R2二类居住用地,计划全部用于建设“共有产权住房”,销售价格36000元/㎡,且全部包含装修,起始价170000万元,起始楼面价22583元/㎡。吸引了包括石榴、葛洲坝、富力、中铁建、碧桂园、金地等在内的六家房企的参与。最后,中铁建以18.6亿拿下该地块。

中原地产市场研究部的最新统计数据显示,截至目前,北京土地市场2013年出让金总收入已经突破1104.27亿元。综合以往数据,北京土地成交历史上总共有三次突破千亿的年度,分别为2010年2011年和2013年。不同于前两年,事实上2013年早在8月份时已经突破千亿,也是历史上最早突破千亿土地出让金的年份。中原地产方面告诉记者,“作为土地丰收年,2013年土地市场总成交预计可能达到1400亿元”。

今年1月7日,北京华润、首开、联新投资联合体在开年就以86.25亿元的总价拿到了丰台区白盆窑地块,成为当时的北京市新总价地王。该项目楼面地价为3.1万元/平方米,周边距离较近的西华府项目售价为42000元/平方米。且楼面地价只是土地成本,加上建安成本、销售成本、利润才是最终面市价格。业界一般认为,房价约等于楼面地价的2倍,这意味着该地块所开发项目售价达到60000元/平方米才具备盈利空间。

一直以来,包括延庆、平谷、密云等远郊区土地入市寥寥,由于地理位置较远,加上交通、配套不足等短板,并不受开发商待见。

  据悉出让的宗地位置在朝阳区豆各庄乡。具体四至为:东至规划豆各庄路,南至规划富力又一城南街,西至芳草地国际学校富力校区,北至规划鲁店北路。此次朝阳东五环豆各庄乡地块,因为靠近东五环,且离在建中的地铁7号线延长线“黄厂村”一站不足1500米,非常适合刚需客户。因此,对比目前朝阳区的现状,这一地块的价值凸显出来,成为竞拍最为激烈的一块。目前该地块周边并没有什么新房,周边二手房居多,例如富力又一城,目前均价4万多,不过该地块邻近的通州台湖板块新房较为集中,比如万科开发的翡翠四季。

从住宅类土地成交楼面均价看,2013年的住宅类土地成交楼面均价达到了9365元每平米,环比上一年度上涨幅度达到了44.3%。在北京相对较热的房山区域,从土地价格来看,最近出让的几宗住宅地块的楼面地价除了创造历史新高以外,环比2012年楼面均价的上涨幅度则达到了60.3%。

不过,西华府项目在丰台白盆窑地王产生之后,借该利好仅上调了1000元/平方米,此后的近一年时间里,随着北京楼市量价齐升的行情,该项目的现售价才涨到了49990元/平方米。

此次延庆地王地块成交后的实际楼面地价达到4.16万元/平方米,这也意味着该项目未来售价至少要达到“6万+”,而区域内二手别墅项目的报价也仅在1.5万~2万元/平方米。

  翡翠四季

业内分析认为,从当前情况来看,地方政府依赖于土地收入已经是普遍情况。特别是在经济不够景气的时候,这种依赖会更加严重,短期来看难以扭转。但如果长期来看,这种依赖难以为继。

自2005年至2014年,10年时间里,每年北京成交住宅用地中楼面地价最高和溢价率最高的地块共20宗,其中18宗地块均已上市,从拿地到首套签约的平均周期为28个月,因此丰台区白盆窑地块如果在两年后入市,售价6万元/平方米并非没有可能。

亚豪机构研究总监郭毅介绍,2010年以来延庆区仅新增住宅用地6宗,近两年该区域均未有宅地入市,区域内在售项目寥寥无几,且多为尾盘,唯一一个新盘 城建万科城尚未入市。且该区域的成交情况也并不活跃,2016年前5个月,延庆区商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套,成交均价1.2万元/平方 米左右,其中别墅产品仅有9套成交,成交均价1.3万元/平方米。

  万科翡翠四季二期在售房源为住宅和叠拼产品,其中住宅产品面积在128㎡左右,均价在58000元/㎡左右,总价在740万-780万元/套之间;叠拼面积在152㎡左右,主推中叠户型,总价950万元/套左右,有意者可致电售楼处详细了解。

供地量超出计划

但在2015年下半年所产生的地王就没有那么幸运,地王诞生虽然代表着土地成本的抬高,但区域内房价却显得波澜不惊。

在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来,目前房地产市场正处于地王频出的时代,“房价如何变化土地就怎样变化,房价变化以后,一段时间会出现地价的变化。 北京的房价今年一直是上升状态,销售也出现回暖,房子卖掉后就有钱买地,开发商预期向好,就会积极拿地。”通州区某住宅项目营销总监在接受中国房地产报记 者采访时表示,按照以往的经验,如果一个郊区区域的高价地项目卖不出去,开发商就会停一停,到房价上涨周期再开始推盘提价,但这个过程是否能运作成功还是 要看开发商的运作水平。

  项目位于东五环向东3公里通州台湖环渤海高端总部基地核心位置由万科、首开、绿地、东亚四大品牌开发商联手打造,区域内交通方便,地铁亦庄线、地铁S6号线(规划中)、17号线(规划中)三线交汇;京津高速、京哈高速、京沪高速、京津高铁贯穿于此,除了交通,区域内还将引入优质教育、品质医疗等重点生活配套,打造东五环一站式生活圈。

据伟业我爱我家市场研究院监测情况,8月份北京土地市场共有9宗住宅用地入市交易,规划建筑面积合计163万平方米。全部顺利交易后,将创下2013年3月份新一轮调控政策以来,住宅用地交易量的新高。

在新年“第一炮”以后,北京土地市场一度陷入沉寂期。上半年,北京土地市场成交38宗,金额为685.3948亿元,从规划建筑面积看,大约在540万平方米,其中住宅土地非常少,合计成交居住用地只有271万平方米,是最近三年同期住宅供地最少的一次。

也有市场分析人士认为,延庆目前的在售楼盘少,品质偏高端,自然环境较好,区域借此时机做好新城规划未来或将形成高端盘的聚集区,类似目前的北京顺义央别墅区,就已经形成了一定的集合效应。

 延庆新城YQ00-0003-0002地块

据记者了解,主打郊区供地已经成为北京土地市场一大亮点,其中北京的供地计划中,要求严格控制城市中心城区建设规模,加快顺义、大兴、昌平、房山等新城产业、商业和住宅用地供应;还要保障门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆等区域性新城基础设施和特色产业发展用地需求。

在今年下半年,北京土地供应开始放量,房企抢地态势愈演愈烈。9月份以来,几乎月月有地王、周周出地王,还出现同日双地王的局面。9月2日,朝阳区孙河北甸西村地块成为区域单价、总价双料地王,楼面地价到达55000元/平方米,预计项目售价将超过10万元/平方米,而周边在售项目财富城堡却一直保持着55000元/平方米的售价,高端豪宅龙湖双珑原著3700万元/套的价格也纹丝未动。

在顾云昌看来,随着北京市区与近郊区可供地逐渐减少,地产开发向外扩张将成为必然。“北京这些远郊区房价低,一直没有发展起来,主要是距离远、交通通勤成本较高。这些远郊区需要很好地规划一下,把新城建设好。”

  延庆新城YQ00-0003-0002地块吸引了“北控+城建”联合体、东亚新华、“九燕龙+龙庆+京西北”联合体、石榴、“富力+中交”联合体、“碧桂园+金科”联合体、铁建北方、阳光城等八家竞买单位的关注,最终,“富力+中交”联合体以21.4亿元竞得该宗地。

2013年以来,北京市国土局已经先后公布了两批商品住宅和商服用地的拟供应地块。其中2013年5月公布的第一批商品住宅、商服、工矿仓储用地的拟供应地块,土地面积约2032公顷,约占全市年度几个类型供地计划供应量的92%以上。而截至8月上旬,第一批拟供应的商品住宅用地已完成计划69%、商服用地已完成59%。

9月8日,朝阳东坝南区诞生区域单价地王,楼面地价接近5万元/平方米,未来售价预期也在10万元/平方米区间。但周边可参照项目利锦府一直是59909元/平方米,未见调整;10月30日、11月2日,丰台区南苑乡接连两个地块创下全市总价第二、第三名,但周边的公园懿府项目开盘40000元/平方米的价格,不但并未在地王产生后涨价,在年底冲量时还略有价格松动。

“边缘地带”的逆袭

  据悉,延庆新城地块属于二类居住、供电、环卫设施及基础教育用地,计划全部用于建设“共有产权住房”,销售价格18000元/㎡(含全装修费用),起始价128000万,起始楼面价6054元/㎡。土地面积99493.383㎡,建筑控制规模218506㎡。

近期公布第二批拟供应的25宗地块,包含土地面积约414公顷。其中,商品住宅地块13宗,约276公顷,主要分布在朝阳区、顺义区、大兴区、怀柔区、密云县、延庆县、石景山区等区县。此外,还有商服地块12宗,约138公顷。

“虽然地王产生代表着土地价值的提升,但一些地王周边原有项目的规划和定位并没有调整。这些项目所面对的客户群体和地王项目面对的客群存在着差异,因此不具备涨价条件。即使涨价,产品没有改变,附加值没有提高的情况下,也不是现有客户能够接受的。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

北京房地产市场最近10年的快速发展,使原来的房山、大兴、特别是通州等郊区的郊区性质被逐渐弱化,这些区域如今已成为北京楼市的热点成交区域。连北京 周边的河北“北三县”、固安、涿州等环京区域也喧宾夺主,成为北京楼市外溢需求的接盘者。而平谷、密云、延庆等北京远郊区却因为其地理位置较远、交通滞后 等原因,一度成为被房企遗忘的“边缘地带”。

  近几年,随着北京部分功能的外迁,以及远郊区交通情况的改善,远郊区的延庆,平谷等地也成为很多刚需客户的选择。目前延庆区域在售新房中受关注度比较高的是城建万科城

两批拟供应的商品住宅地块加在一起,总土地面积达到了1095公顷,超出2013年850公顷的商品房供地计划。同时,第一批和第二批商服地块相加,总面积也达到446公顷,也超出全年计划。

面粉贵过面包成常态

实际上,北京传统远郊区的发展早已今非昔比,被很多人忽略的一个事实是,在2015年12月国务院就已经批准密云、延庆撤县设区,“延庆县”成为过往。随着本次延庆地王的诞生,北京的远郊楼市也回归了大众视野。

  城建万科城

房企抢地推高地价

从成交地王的楼面地价来看,面粉贵过面包已成常态。13宗地王中,10宗地王的楼面地价均超过地块所在板块的成交均价,部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均价。事实上,不仅是地王如此,下半年北京成交地块,楼面地价超过周边项目均价已是常态,未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”。

在一些业内人士的眼中,平谷与延庆等远郊区是目前北京楼市最大的价值洼地。以平谷为例,目前平谷的住宅成交均价仅为1.5万元/平方米,从链家研究院的 历史数据来看,2006年至今,10年间平谷房价翻了5.4倍,年增长率达18.3%。反观海淀和西城作为北京核心重点区域,由于房价基数大,房价增速慢 于平谷。而延庆区的房价年均增长率13.8%,10年间,房价翻了3.7倍,截至2016年5月的成交均价只有1.2万元/平方米,增长空间巨大。此次延 庆拍出“4万+”地王后,该区域的房价或将“坐上过山车”。

  城建万科城项目是由北京城建地产、北京万科和天运地产三家品牌开发商在延庆高端物业领域的一次强强合作,也是目前延庆区域内唯 一一个一线品牌开发商开发的品质社区,项目位于北京市延庆区沈家营镇八峪路与延琉路交叉口,二期住宅产品在售中,均价25600元/㎡,目前1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#房源在售,在售户型为70㎡一居,75㎡二居以及二居下跃,90㎡三居及下跃,均为9层住宅,70年产权,预计2019年中旬非毛坯交房。

9月4日,“北京农展馆北路8号地”剔除配建医院后以7.3万元/平方米的楼板价横扫地市,成为全国新的“单价地王”。该地块为“限地价、竞配建”方式,最终被融创以21亿元获得,剔除掉27.8万平方米的医院配建面积,其楼板价高达7.31万/平方米,再扣除各项税费、成本,预计项目的入市成本价可能高达12万,超越了北京所有在售项目。

尽管土地的价值被日益推高,但水涨船高理论并没有得到应验。直到11月13日,通州台湖地王出现后,这一现象被打破。台湖地块楼面地价约为3.8万元/平方米。在地王诞生的第二天,周边项目就已经酝酿调价。

除了本次在土地市场一鸣惊人的延庆区,其他远郊区中平谷的投资价值潜力也不容小觑。在通州区“北京副中心”的利好作用下,不具备通州购房资格的人群,除了选择“北三县”外,未来向东部郊区顺义和平谷外溢的可能性很大。

  顺义区牛栏山镇SY00-0017-6001等地块

8月27日,房山区的三宗地块吸引来包括五矿置业、北京城建、中铁建、华远地产、万科、金地等企业前来竞争。最终,几宗地块成交时的溢价率均接近50%。按照正常的估算办法,几块地的楼面地价均在1.2万左右,但因为这宗三地块均配建了大量的不可销售面积,这也使得几宗地块实际的楼面地价都将在1.6万元以上。

紧邻台湖地块的润枫领尚项目原价27000元/平方米,直接将售价调整为32000元/平方米,每平方米上涨了5000元。而旁边的高端项目泰禾拾景园更为夸张,由原来的34000元/平方米,调整到6万元/平方米,每平方米涨了26000元。

值得一提的是,地铁平谷线的敲定,将给平谷房地产市场带来重大利好。平谷线将途经北京朝阳、通州、河北三河市,最后到达平谷新城。

  顺义区牛栏山镇地块以“限房价+限地价+竞自持+竞方案”的方式进行。商品住房销售均价不超过55583元/平方米,且最高销售单价不得超过58362元/平方米。该地块仅吸引了龙湖、石榴两家房企报名,最终,石榴集团以38亿元竞得该宗地。顺义牛栏山的这个地块,在价格上并不具有明显优势。因为这一区域属于顺义新城,目前别墅项目居多,生态环境和人文素质都很高,是高端改善客户的首要选择。该区域目前在售的新房中,首创禧瑞山比较受欢迎,目前只剩下1套下叠户型在售。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,一方面是因为大型开发商积极拿地成为北京土地市场的主要支撑点,2013年以来,包括首开、万科、绿地、首创、中海、恒大、融创等民企均有不同程度斩获;而另一方面,2013年以来北京推出地块质量较好,即便是5环以外的新城,但由于区域配套设施完善,加上土地规模较大,这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性。

这两个项目的销售人员对中国房地产报记者解释:“涨价的原因就是周边拍出了新地王,证明这块区域价值已经得到提升。”不过泰禾拾景园的销售人员坦言,涨价后看房客户确实有所减少。

2016年,平谷地铁线是重大的推进项目之一。有分析认为,地铁开通,将带动周边的生活配套发展,改善投资居住环境,推动土地增值,进而助推房价的上 涨。多年来,平谷、延庆等远郊区,楼盘去化多以本地居民为主,而这些区域的绿色生态资源丰富,人口密度较低,非常适合宜居,存在发展中高端房地产项目的潜 质。

  首创禧瑞山

市场机构CRIC研究中心分析师李莹告诉记者,2013年以来土地市场竞争激烈,高溢价率地块、高单价地块接连出现。尽管土储量匮乏的北京等一线城市加大了土地供应量,但依然改变不了一线城市土地“僧多粥少”的本质局面,因此在北京等一线城市推出核心地块时,实力企业强势争夺直接导致了高价地的产生。

郭毅认为,台湖板块个别项目提价并不代表主流。“这两个项目前期销售比较好,有一些客户的积累。而且从房地产营销惯例来看,前期是走量阶段,后期是扩大利润的阶段,如果有涨价的契机就会调整价格。”

据中国房地产报记者了解,北京城建和北京首开合作开发的平谷某高端楼盘目前均价1.5万元/平方米,在2015年“北京各区域用户最关注的北京楼盘TOP20”中榜上有名。而其价格适中、近地铁、学区房、自然环境等特点正是购房者所看重的。

  首创禧瑞山项目位于顺义牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西,目前在售房源剩余1套下叠户型,户型面积在226㎡左右,房源总价在935万元/套左右,有意者可致电售楼处详细了解,后续无任何新房加推。

开发商心里也没底

近两年来,平谷的土地价格和项目售价也出现了明显的上涨。一些品牌开发商亦看到了这里的机会。如旭辉地产、京投银泰。去年,京投银泰以14.6亿元竞得 平谷王辛庄镇地块,地块可售部分楼面价9800元/平方米,商品住宅楼面地价每平方米过万元。当代旭辉墅项目在2015年12月开盘时,推出的洋房产品均 价在18500元/平方米。

  项目所在位置隶属于顺义新城核心区域,距离东北六环与15号地铁线(顺义站)约9公里,直驳昌金路、京沈路、大广高速、东北六环等多条城市主干道,距离机场直线距离18公里, CBD直线距离38公里。

在11月18日,绿城与中交和平安组建联合体,以总价57亿元拿下北京门头沟一宗土地,扣除公租房配建,楼面地价达3.32万元/平方米。

而房价更低的延庆,在此次拍出“4万+”地王后,必将带动延庆的各项基础配套的建设。房价上涨预期也将蔓延至整个区域市场。有消息人士称,此次延庆新地王同一区域内尚未开盘的城建万科城项目,或将受该地王价格影响,调高开盘售价。

  本次土拍地块分别位于朝阳、延庆和顺义,以上就是小编为大家搜罗的本次土拍地块周边的新房,希望能对大家置业有帮助。

绿城中国控股有限公司执行董事李青岸曾公开表示,按照拿地前预估的3万元/平方米楼面地价,加上建安、税费等成本,项目最终成本价是每平方米4万元多一点,如果周边房价能卖到4.5万元/平方米以上,盈利空间还是很大的。

而在最终以3.32万元/平方米的楼面地价拿地后,绿城方面负责此次拿地事宜的北京区域执行总经理李骏则表示,“压力还是大,未来这个项目房价会引领门头沟”。

绿城的一位高管也表示,“过去在北京北部做豪宅项目看得见客户,但如今在门头沟做豪宅,什么人会来买还没有完全想好。”

尽管土地成本一高再高,房企还是不断出手。“北京土地市场狼多肉少,想在北京拿地的开发商太多了,竞争导致土地价格攀升;北京的土地也越来越少,地块越来越小,已经变成一种稀缺品。”中经联盟秘书长陈云峰在接受中国房地产报记者采访时表示。

对于拿到地王的房企来说,如何运作高价项目也需要动脑筋。“其实前期一些地王项目的入市策略可以参考,一些开发商采用缩小单套面积提高单价、控制总价的方法。所谓‘10万+’的顶豪,总价也就是1000多万元。”郭毅表示。

陈云峰则认为,这些地王房企也是在赌市场。“这是一场豪赌。这些地王地块在2017年肯定要入市的,那时候能否都卖上‘10万+’的价格还是未知数,尤其是五环外的项目,我认为是有风险的。”

本文由金沙澳门官网下载app发布于家居,转载请注明出处:地王激活北京远郊楼市,地块周边还有哪些新房

关键词:

上一篇:6月上旬网签量环比下降55,6月上旬北京二手房单

下一篇:嵌入式厨房适合什么样的家庭