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原标题:6宗地全部高溢价成交,成都抢房转手赚百万

浏览次数:50 时间:2019-11-09

自3月底成都出台“刚需优先”摇号政策以来,成都楼市表现如何?近日,成都装修网了解到,楼市一手房摇号、二手房交易、土拍拍卖等代表楼市走势的“三大件”正在发生着一些细微的变化。在成都市房地产交易大厅采访时发现,前来办理二手房业务的消费者明显减少。

每日经济新闻记者 程成 每日经济新闻编辑 魏文艺

近日,成都楼市异常的火爆,现场出现了万人抢房的空前盛况。如今,减持“房住不炒”已成为全国楼市最顶层的指导性定位,而作为所谓的新一线城市,成都楼市似乎仍高温难降。2019年以来,成都土地拍卖市场竞争激烈,多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录,甚至远高过地块周边二手房挂牌价。也正是在这样的背景之下,拿地早、楼面价较低的成都主城区新房依旧是购房者热衷追抢的目标。

成都装修网了解到,“位于光华大道附近的一楼盘在查验资料,我和符合购买房子的几个朋友一起同时去交了资料。”胡藻说:“项目摇号当天大家都一直在关注,结果我们几个都没有摇中。”

作为楼市“四小龙”之一的合肥,曾在2016年以40%的房价年度涨幅,被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。然而经历自2016年底以来的一系列调控后,合肥楼市明显降温。

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自2017年10月起,合肥新房价格出现持续9个月的负增长,随之而来的是土地市场降温。2018年12月20日在合肥当年的最后一场土拍中,10宗宅地有7宗流拍或无人竞拍,土地市场的凉意可见一斑。

土拍价格持续走高

盯着市场信息

然而仅仅才过3个月,合肥土地市场却呈现出另一番景象。

2019年3月12日,断供两年的成都茶店子迎来49.9亩商住地拍卖,这宗地引来36家开发企业报名竞拍。

购房者“摇到”新房几率较低

3月21日下午,合肥出让主城区与肥西县6宗涉宅地块,总出让面积935.69亩,吸引了近50家房企竞拍。最终,6宗地块均成功出让,共揽金124.47亿元。《每日经济新闻》记者注意到,6宗地块中有4宗溢价率超过100%,最高溢价率达140%。

据网易房产报道,上述地块最终拍卖竞价达到56轮,手持189号的德商以总价17.17亿元,溢价76.41%,单价17200元/㎡追平成都单价地王的成绩成功摘走宗地。

“成都在公证摇号选房之后,又出台了刚需优先的政策,让原本中签率就很低的一手房市场更加紧张。”消费者周名说:“原计划把自己上手的房子卖掉,就去购买一手房,又担心如果摇不中,所以迟迟不敢下手。”

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资料显示,该地块为住兼商用地,商业占比上限49%,地块最大可开发99829方建筑。其中,住宅面积为50912.79方,商业建筑面积达到48916.21方,换句话说此地块的未来直指综合体项目。

据统计显示,4月16—22日,成都楼市共有包括奥园广场、朗基和今缘、朗诗熙华府、绿地新里城、东原西岸、湟普国际湟座、恒大御龙天峰等在内的7个项目开盘销售。整体认购率超过88%,住宅中签率3.5%,住宅成交量超过20万平方米;商业成交量3.4万平方米;公寓成交量超过11.6万平方米;写字楼成交量约0.46万平方米。其中,成都主城区商品住宅成交量超11万平方米;近郊成交量超7万平方米;远郊成交量约2.3万平方米。商品房新增预售面积超77万平方米。

合肥临河的在建楼盘项目 图片来源:每日经济新闻记者 包晶晶 摄

需要指出的是,这宗地块周围城市化程度较高,整个板块上一次土地交易还需追溯到2016年。2016年1月,龙湖与首开联合拿下了首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街地块,成交楼面价3200元/㎡;同5月,龙湖以楼面价3700元/㎡拿下龙湖西宸原着地块;2016年11月,保利又以楼面价12140元/㎡拿下两河院子地块,但该地块比较特殊,其容积率仅1.0,为别墅地块。

“住宅供应量有所回落,周认购量仅为20.51万平方米,但公寓认购量却大涨。”相关负责人认为,目前成都成交项目备案均价涨跌不一,但市场存量极低,价格受短期入市项目影响较大。

4宗宅地溢价率超100%

相比之下,时隔两年多时间,该板块土拍价格呈现出明显的大幅拉升,土地交易长期断供也造成了板块内新房供应的不足。2018年10月底,人居花照云庭拿到项目预售许可证,该小区共推房源共972套,清水均约为13000元/㎡。

价格倒挂严重

《每日经济新闻》记者注意到,本次成功竞得地块的房企中,不乏像融创、金地、旭辉这样的头部房企。

仅两个月之后,成都土拍“地王”再度易主,由首次进入成都的禹州地产摘得。5月16日,位于成都锦江区三圣乡华新村二、七组宗地以7850元/㎡的价格起拍,最终被禹洲地产以18400元/㎡的楼面价拿下,溢价率达134.39%。根据资料显示,该宗地净用地面积24.26亩,计算容积率为2,可开发体量达3.23万方。据链家数据显示,该宗地块附近的蓝谷地社区5月参考均价为16200元/㎡~18400元/㎡区间。

二手房交易量小

出让信息显示,此次出让的6宗地块中,有3宗位于包河区,另3宗分别位于滨河区、瑶海区和肥西县。

再看位于成都二圈层的双流,因为近两年该区房价大幅上涨,新开小区频频突破每平米两万元的价格,屡屡刷新当地人传统观感,而被戏称为“宇宙流”。5月23日,双流东升一宗土地以8400元/㎡作为起始楼面价开拍,经过数十轮争夺,最终由新力地产以13600元/㎡拿下,溢价62%。

“我最近想卖房,信息发出去一个月了还没卖掉。”张烁说:“我的一位朋友也同样经历了这样的‘打击’。”

位于包河区的S1811号商住混合地块,出让面积168.21亩,其中居住、租赁住房用地分别为96.19亩、37.42亩,起拍总价10.09亿元。最终,该地块被重庆华宇以总价17.49亿元、综合溢价率73%竞得。其中居住用地楼面价8666元/平方米、商业用地楼面价6240元/平方米。第三方平台数据显示,上述地块周边在售二手房价格在13000元~16000元/平方米。

据了解,这是双流区2019年以来拍出的第一宗宅地,刚出炉就已刷新双流地价。链家数据显示,该地块所在区域二手房买卖相对较少,与之相距不远的棠湖柏林镇二手房均价约1.3万元/㎡,海棠湾1.3万元/㎡,香楠湖1.2万元/㎡。

4月17日早上9:30分左右,在位于后子门的成都市房地产交易中心大厅看到,仅有部分消费者和中介机构人员前来办理业务,这与之前的“门庭若市”形成鲜明对比。

位于包河区的S1901号纯宅地,出让面积176.14亩,起拍总价12.33亿元。由禹洲地产以总价27.3亿元、楼面价11625元/平方米、溢价率121%竞得。该地块周边在售二手房价格在13000元~18000元/平方米。

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“现在二手房看的人多,真正买的人却很少。”一中介公司工作人员说:“由于长时间没有成交量,我们很多同事都转行了。”

位于包河区的S1902号商住用地,出让面积183.95亩,起拍总价11.96亿元。被金地集团以总价28.7亿元、综合楼面价约11714元/平方米、溢价率140%竞得。该地块周边在售二手房价格12000元~16000元/平方米。

高价地新房入市再博弈

数据显示,去年11月某网站在售房源为21233套,2月挂牌量也仅有25706套,三个月增长21.1%。某网站3月在售房源数量已经达到36718套, 2—3月的增长率达到了42.84%。

位于滨湖区的BH2018-02号宅地,出让面积105.42亩,起拍总价10.33亿元。该地块被融创以总价24.04亿元、楼面价17099元/平方米、溢价率133%竞得。该地块周边在售二手房价格在19000元~24000元/平方米。

2019年初,在成都当地楼市流传着一句话:“留给大家的低价新房已经不多了!”

“一手房的价格被限制之后,同一个区域内新房和二手房的价格差多达数千元,再加上楼市调控政策还在不断的加码,面对这种趋势,一些二手房主就想高位套现。”西南财经大学经济学院副教授刘璐说:“成都的二手房市场经过一段较长时间的上涨,已经累计了较大的涨幅,所以在限购等调控政策之下,有回调压力也很正常。最近成都二手房挂牌数量增加迅速,主要是二手房抛压大的体现。随着成都刚需优先的摇号政策的执行,一些刚需型购房者转向参与购买新房,这也影响了二手房市场的成交量。”

此外,位于瑶海区的E1903号宅地,出让面积88.85亩,最终被中梁、弘阳等房企组成的联合体,以总价9.28亿元、楼面价7838元/平方米、溢价率63%竞得;位于肥西县的26号商住地块,出让面积213亩,最终被旭辉以总价17.66亿元、综合楼面价5752元/平方米、溢价率59%竞得。

2017年,成都土地拍卖价格持续走高,楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日,成都迎来限购升级后的首场土拍,此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍,成都历史最高楼面地价被3次刷新,熔断线被3次触发,进入摇号流程。(成都楼市直击:七万人抢千套房,买房队伍绵延几公里,住建部紧急约谈!)

虽然成都“刚需优先”政策的补充并未对二手房市场价格和交易造成太大冲击,但二手房市场的冲击自去年11月摇号政策的出台就已经出现。但在新房“环比不增长、逐步有回落”的定价原则和二手房由房东自由定价的影响下,这种价格“倒挂”在成都楼市踏入卖方市场后一直困扰着购房者们。

起拍价低是高溢价主因

其中,中南建设以总价28.32亿元,单价11080元/㎡的价格拿下城北地块,彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元;此外,位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米,由东原地产抽签获得,刷新成都住宅最高楼面价,而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。

土拍市场渐缓

《每日经济新闻》记者注意到,自2017年10月合肥新房价格出现连续9个月的负增长后,合肥土地市场明显降温。仅仅在去年12月底,合肥出让的10宗宅地中,就有6宗因报价未达底价而流拍,还有1宗无人报名。

另据房天下统计显示,2017年全年,成都土地市场共出让土地260宗,总出让面积约16587.68亩,同比下降6.6%,成交面积14287.6亩;但成交总额约1245.3亿元,较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。

成交土地溢价率近期出现下行

此次土拍的高溢价成交,是否意味着合肥楼市在回暖?

在过去的2018年,入市新房价格大多控制住每平米两万以内,这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外,更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年,成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元,这无疑将进一步推高新房入市价格。

据四川中原研究院的数据显示,4月16日—22日,成都楼市共计供应14宗地块合计955亩,成交13宗合计810亩,流拍1宗合计144亩。其中成都主城成交4宗商业地块,分别位于高新区金融城、锦江区攀成钢、金牛区天回、青羊区外光华板块。青羊区外光华地块由深圳新威标远投资以7300元/㎡楼面价竞得,溢价率116%;近郊天府新区秦皇寺两宗地块由言几又与交投天府地产竞得,最高楼面价700元/㎡;远郊新津2宗地块由金融街、雅居乐竞得,最高楼面价6234元/㎡;邛崃4宗地块由新城控股、邛崃环球世纪竞得,最高楼面价3060元/㎡;都江堰出让一宗商业地块,成交楼面价750元/㎡。

“虽然溢价率比较高,但最终的成交楼面价并不算高。”同策研究院院长张宏伟向《每日经济新闻》记者表示,此次合肥土拍高溢价成交,与过低的起拍价有很大关系。

今年1月23日,成都住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局正研究“一城一策”的具体方案,此后将制定“因地制宜”的政策,精准调控房地产市场。

成都装修网了解到,位于天府新区兴隆街道罗家店村三组、正兴街道秦皇寺村五组地块;天府新区正兴街道秦皇寺村五组、凉风顶村六组地块;都江堰市青城山镇芒城社区地块;金牛区天回镇街道办事处万圣社区四组地块;邛崃市白鹤东路东侧、石河子和南侧地块;邛崃市邛窑大道西侧、白鹤东路北侧地块都是底价成交。而位于温江区城南区域的地块却意外流拍。

以位于包河区的S1811号、S1901号、S1902号地块为例,其起拍价分别为600万元/亩、700万元/亩、650万元/亩,折合楼面价不到5000元/平方米,与周边目前在售二手房价格差距巨大。

此后,首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证,其精装房单价达到2.9万起,最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷,该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘,其最小户型面积超过160㎡,最低总价在470万元/套左右。

“自今年3月份以来,成都土地拍卖市场就发生了小小的变化。”成都全心集团总裁李国峰说,多数品牌房企放缓了拿地的步伐,参与竞拍的企业数量也在逐渐减少。成都装修网认为,主要因为多数一线房企“手中有粮”;另一方面是在“限价”政策的影响下,一些企业拿地进入理性期,这些因素都导致成都限购区域近期土拍市场成交溢价率出现下行,甚至出现土地流拍的现象,但在一些非限购区域却出现了土地成交较活跃的态势。

记者观察到,从合肥过去土拍情况来看,低起拍价、高溢价率似乎是“标配”。

这似乎是一个风向标,回眸2017年4月,金茂曾以17160元/㎡的楼面价格,拿下成都武侯新区162亩商住地块,溢价率高达90%。作为成都高端楼盘的代表,首开金茂府的横空推出,让当时成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如,众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈,“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论。

摘自:四川在线

以去年12月份的土拍为例,尽管有7宗地块流拍或无人出价,但成交的2宗宅地中,位于肥西县的1宗宅地起拍价仅为4500元/平方米,最终被中海以溢价率82%竞得;另一宗位于新站区的宅地起拍价仅为3500元/平方米,最终被金科以溢价率60%竞得。

此情此景,让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急,再度陷入难解的博弈中,既是对高价地入市的恐慌,也是对未来政策不确定性的担忧,担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,一方面房企年初资金相对宽裕,同时近期融资环境相对放松,房企有补充土地储备的意愿和能力;另一方面,通过低起拍价出让土地来吸引开发商参与土拍,可以达到活跃土地市场氛围的作用,对后续土地顺利出让也有积极作用。

“剪刀差”引爆万人抢房

记者观察到,虽然合肥暂未公布2019年的土地供应计划,但过去3年,合肥市本级商品住房用地年均供应计划均在7000亩以上。

当房子不再被注重真实居住属性,而被附加上更多的投资机遇,那么炒房也就顺势成为一项投机品种。

另一个值得注意的现象是,此次部分地块的高溢价成交,与出让条件的大幅降低也有一定关系。

随着土拍价格的持续走高,面对部分区域新旧二手房的巨额价格“剪刀差”,成都人悠闲的生活被激起一阵阵涟漪,“打新”抢房仍是一门看似收益颇丰的交易。

如位于瑶海区的E1903号地块已是第三次开拍,此前曾在2018年8月、12月先后2次流拍。在第一次流拍后,取消了配建租赁住房的条件,但保留无偿了修建1座15班幼儿园和1座社区中心的条件。而此次土拍中,不仅出让面积由此前的107亩降到88.8亩,出让条件中也剥离了修建幼儿园和社区中心的要求,仅剩居住性质。

2018年10月单价约2.1万元/㎡、总价超过300万元/套的天誉被挤破头,中签率低至3%;而2017年4月,拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀,2019年1月29日中南海棠集因无人报名登记,最终被终止摇号。

而位于滨湖区的BH2018-02宅地,在先后经历两次流拍后,此次土拍时也剥离了配建租赁住房的条件。

6月6日,成都东二环路边上的华润悦玺项目取得预售许可证,共推出356套房源,面积段144㎡-155㎡,精装售价约17000元/㎡左右。据资料显示,华润置地曾于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目,占地840余亩,相比今日其拿地楼面价十分低廉。

多年来,华润置地已陆续开发出华润二十四城多期住宅项目和万象城商业综合体,华润悦玺项目正位于该板块内。据链家数据显示,该新盘周边二手房价格普遍在20000元/㎡以上,华润二十四城一期5月参考均价超过22000元/㎡,其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到25000元/㎡。

在可对比的新旧房价明显“剪刀差”下,华润悦玺瞬间成为成都网红热门“神盘”,很多购房者几乎是闭着眼睛参与摇号抢房。尽管这个楼盘容积率可能达到4.0、人口密集,尽管物业费不低,可能5元/㎡以上,但在巨大利益的驱动下,这些长期的生活要素都已不是购房者考虑的主要问题。

记者注意到,华润悦玺于6月9日仅对样板间开放一天时间,由于报名人数超多,就连看一眼精装标准的样板间都要排队近两小时。

近日,有小道消息透露,华润悦玺报名摇号总为13344普通7786 、刚需5422 、棚改136。针对该情况,华润悦玺销售人员告诉记者,目前报名人数在13000左右,但存在一些审核未通过的购房者,最终通过复审的人数名单将在6月22日公布。

“豪宅”突袭开盘被玩坏

就在众人还在惊叹悦玺之时,成都另一个被誉为豪宅板块的核心楼盘仁恒滨河湾又“喜提”预售许可证,带精装价格18900-21500元/㎡的仁恒滨河湾。

据悉,早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的楼面价摘得该地块,而该楼盘距今最近的一次开盘还要追溯到2016年9月份,也因此被成为“捂盘王”。

记者了解到,此次仁恒滨河湾开盘销售房源共计207套,户型面积均为185㎡。按照其公布的价格下限来计算,该新盘起步价达到了350万元/套,对成都而言,这已经算是豪宅标准。从宣布取证的那刻起,仁恒滨河湾就瞬间成为全民热议的话题,购房者蜂拥而入视此豪宅为白菜价。

据链家最新数据显示,仁恒滨河湾二手房挂牌均价超过35000元/㎡,而今年5月最新成交价格也达到34749元/㎡。霎时间,1.5万/㎡“剪刀差”的惊人,买到就是狂赚的口号刷遍本地微信圈,亦引得多名购房者从外地奔赴而来。若按照3.5万元/㎡的二手房价计算,成功够得一套仁恒滨河湾新房,可纯赚200万元以上,未来还有升值的可能性。

有网友表示,尽管中签率堪比网上打新股,但在两百多万新旧房价差的诱惑下,也被人忽悠去参与摇号。有网络传闻,报名仁恒滨河湾新房摇号的人数规模或将突破万人,但具体报名人数仍需等到最终复审结果才能确定。

随着时间的推进,多个购房群谈话的内容从感叹“买到就是赚到”逐渐变成“怎样才能买到?要不要离个婚、卖个房?”,画风逐渐诡异了起来,为了买上仁恒滨河湾,大家绞尽脑汁。

多条传闻在购房群流传。比如,“洛杉矶四川同乡联谊会已经组织起来,三小时后第一批28人讲起飞前往成都,参加仁恒的报名。”、“有没有成都棚改男愿意协议结婚摇滨河湾?签协议给10万现金,此信息真实有效。”、“棚改资格3个,代持可以报名仁恒滨河湾,抓紧时间私聊。”,当然这些都是网络传言,极有可能是网友所编写的调侃段子。

甚至有网友脑洞大开,公布仁恒众筹购房方案:以总价370万元/套为例,首付3成即111万元,贷款259万元、月供1.6万元;由甲乙丙三方出资,丙方代持该房屋,三方按照出资比例获享对应权益,原则上不低于5万元/㎡考虑出售;取得产权满三年后可出售,预期年化收益率超过50%。

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